¿Qué son los gastos comunes?

Comprender la importancia de los gastos comunes en el condominio es un factor fundamental. Los recursos que surgen a partir del pago de todos los copropietarios mes a mes sostienen la vida en comunidad. Por esa razón, te explicaremos en este post todo lo que debes saber sobre este tema que genera confusión y algo de polémica en muchos edificios.

Los gastos comunes son imprescindibles

Lo primero que debemos aclarar es que los gastos comunes se deben pagar mes a mes, puesto que son esenciales para las comunidades. Al no pagarlos, los copropietarios se exponen a intereses no deseados o a que la administración tome la decisión de cortar suministros de servicios esenciales como la luz.

Los gastos comunes existen en todo conjunto de propiedades u oficinas y están diseñados para dividir los pagos de gastos de áreas comunes. El pago es responsabilidad de cada copropietario de estos inmuebles, están diseñados para que un edificio o condominio pueda funcionar correctamente.

Asimismo, un porcentaje del pago de los gastos comunes se destina al fondo de reserva. Así se establece en la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. "En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos", dice el artículo séptimo.

"Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común", añade.

Los gastos comunes se dividen en dos

Los gastos comunes se dividen en dos clasificaciones, según la ley sobre Copropiedad:

Ordinarios

Son todos aquellos gastos comunes recurrentes en una comunidad. A su vez se descomponen en cuatro categorías; aunque sus clasificaciones pueden variar de acuerdo a cada administrador:

- Administrativo: Pago de funcionarios: administrador, conserje, mayordomo, personal de aseo, entre otros.

- Mantenimiento: Pago de mantenciones a espacios o bienes de la comunidad ascensores, piscina, puertas

- Reparaciones: Pago realizado para reparar bienes de la comunidad que estén con problemas, tales como ascensores, piscina, portones

- De uso y consumo: Pago de servicios básicos como: electricidad, agua, calefacción

Extraordinarios

Estos gastos comunes son como lo dice el nombre: extraordinarios. Están enfocados en poder generar financiamiento a proyectos que se acuerden dentro de la asamblea. Estos pueden representar un gasto o una inversión dentro de la comunidad.

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¿Cómo puedo saber qué me cobran en el gasto común?

Es obligación del administrador informar correctamente como se descompone el gasto común. De todas formas no es de extrañar que copropietarios reciban solo un monto que deben pagar sin un desglose de como se descompone. Esto es una mala práctica del oficio.

En AdministradoresChile.cl velamos por la transparencia del cobro de los gastos comunes y una buena labor administrativa, es por esto que recomendamos lo siguiente:

Los copropietarios deben solicitar a su administrador que respalde toda la información contable de la comunidad de forma online para que todos los copropietarios puedan acceder. Para esto existen softwares especializados como ComunidadFeliz.cl, en el cual el copropietario puede auditar todos los movimientos financieros realizados en la comunidad, tener acceso al desglose de su gasto común en cada ítem que se está cobrando y conocer su gasto histórico.

Si consideras que tu comunidad no está bien administrada, no recibes detalle alguno de que es lo que estás pagando en tus gastos comunes o tienen algún tipo de pérdida financiera, nosotros contamos con administraciones que realizan un trabajo que cumple con todos nuestros estándares de calidad, certificados en el uso de software administrativos. Solicita un administrador con nosotros y encontraremos aquel que se ajuste mejor a las necesidades de la comunidad.

¿Cómo se calculan los gastos comunes?

El artículo cuarto explica lo siguiente con relación al cálculo de los gastos comunes: "Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución", estipula.

En este caso, los gastos comunes se dividen del total de egresos de una comunidad (gastos ordinarios: pagos administrativos, mantención, reparación, uso y consumo, sumando también los gastos extraordinarios) y se dividen por la cantidad de m² de espacios habitables, aplicado al tamaño de cada departamento. Por esta razón, un departamento de 150 m² paga más que un departamento de 70 m² en el mismo condominio.

Por otro lado, existen otras circunstancias que podrían hacer que varíen los montos al momento de calcular los gastos comunes. "Si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una contribución diferente, sin perjuicio de la obligación de los copropietarios de esos sectores de concurrir a los gastos comunes generales de todo el condominio, que impone el inciso primero precedente", explica la ley sobre Copropiedad.

Consecuencias de no pagar los gastos comunes

Como ya te mencionamos, los gastos comunes son fundamentales para mantener en buen estado la propiedad. Una consecuencia directa de no pagarlo es contribuir al deterioro del condominio en el que se encuentra ubicado tu unidad; sin embargo, no es lo único en lo que te puede afectar. La ley sobre Copropiedad autoriza a la administración a tomar acciones en contra de los morosos.

"Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad", dice el artículo quinto.

En el caso de que la deuda se acumule, también podrían tomar acciones en contra de tu comunidad. "El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes", establece. Te recomendamos revisar: Corte de luz por deuda de gastos comunes: ¿Cómo hacerlo?

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