Asamblea ordinaria y extraordinaria: todo lo que debes saber

Revisa las diferencias entre la asamblea ordinaria y la extraordinaria de copropietarios

Las asambleas ordinarias y extraordinarias son espacios fundamentales para la vida en condominio. El artículo 17 de la Ley 19537 establece que “todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea, sin perjuicio de los demás mecanismos contemplados en esta ley. Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias”. ¿Conoces cuáles son las diferencias? ¿Sabes cómo se pueden citar y cuándo organizar una u otra? Acompáñanos a repasar todo lo que establece la ley sobre estas reuniones tan importantes para las comunidades. 

¿Quiénes pueden citar a Asambleas Ordinarias y Extraordinarias?

Según la Ley de Copropiedad el Presidente del Comité de Administración o el administrador del condominio podrán citar a todos los copropietarios a través de medios autorizados como una carta certificada o en la Secretaría Municipal (en el caso de ser condominios de viviendas sociales). Esto aplica tanto para las Asambleas Ordinarias como Extraordinarias.

Pero, ¿Conoces cuáles son las diferencias? ¿Sabes cómo se pueden citar y cuándo organizar una u otra? Acompáñanos a repasar todo lo que establece la ley sobre estas reuniones tan importantes para las comunidades. 

Asamblea extraordinaria de Condominios

La asamblea extraordinaria debe realizarse cada vez que las necesidades del condominio lo exijan. El Comité de Administración puede convocar a esta reunión, en representación de los copropietarios. También pueden citarse de forma directa por los vecinos, con al menos el 15 por ciento de representación. Se convoca para los siguientes asuntos:

¿Cómo se constituye la asamblea extraordinaria?

Asamblea extraordinaria de copropietarios

La asamblea extraordinaria necesita contar con la asistencia de al menos el 80 por ciento de los copropietarios en primera citación para poder constituirse. En segunda instancia debe tener la participación de al menos el 70 por ciento. Para confirmar las decisiones que se tomen en esta instancia, deben contar con el 75 por ciento de aprobación de los presentes.

Si se trata de la modificación del Reglamento de Copropiedad, la enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, la reconstrucción o demolición del condominio, la petición de dejar sin efecto el condominio al régimen de copropiedad o la delegación de facultades al Comité de Administración, deberán contar con el 80 por ciento de representación en la primera y segunda citación. La toma de decisiones se formaliza con el 75 por ciento de los votos de los presentes.

Asimismo, cuando la asamblea extraordinaria implica modificaciones al Reglamento de Copropiedad, que inciden en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, necesita un 90 por ciento de representación para constituirse. Con relación a la votación, requieren el 95 % de los presentes. 

El lapso mínimo entre la primera y la segunda citación, en ningún caso podrá ser inferior a cinco días ni superior a 15. 

¿Qué asuntos atiende la asamblea extraordinaria?

Los asuntos que se debe tratar en asamblea extraordinaria, según la Ley de Copropiedad, son los siguientes:

  • Modificación del Reglamento de Copropiedad, para elegir los lineamientos que beneficien a toda la comunidad.
  • Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, donde se traspasan de un patrimonio a otro.
  • Reconstrucción o demolición del condominio, para optimizar los espacios y mejorar la distribución de elementos.
  • Delegación de facultades al Comité de Administración, donde se especificarán los deberes y derechos del comité.
  • Remoción parcial o completa de los miembros del Comité de Administración, por causas internas o externas.
  • Gastos o inversiones extraordinarias superiores a seis cuotas del gasto común ordinario, en período de 12 meses.
  • Establecimiento de sub-administraciones por cada bloque en un mismo condominio.
  • Programas de autofinanciamiento del condominio y realización de sociedades con este fin.
  • Cambio de destino de las unidades del condominio.
  • Establecimiento de derechos de uso de bienes comunes a favor de un propietario.
  • Obras de alteración del condominio o sus unidades.
  • Construcciones, alteraciones y cambios de destino de los bienes comunes.

Asamblea Ordinaria

La asamblea ordinaria debe ser convocada al menos una vez al año. El objetivo principal es que la administración rinda cuenta documentada de su gestión en los últimos meses. En este espacio también se pueden discutir y tomar decisiones relacionadas con otros asuntos de interés de los copropietarios, siempre y cuando no sean materia de asamblea extraordinaria. 

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¿Cómo se constituye la asamblea ordinaria?

Para su constitución, la asamblea ordinaria requiere la participación del 70 por ciento de los copropietarios en primera citación. Para la segunda convocatoria, se puede constituir con la cantidad de personas que asistan. La toma de decisiones en estas reuniones se hacen con el apoyo de la mayoría absoluta de los presentes, mediante una votación. Entre la primera y la segunda citación no pueden pasar menos de 30 minutos ni más de 6 horas. 

Puntos generales sobre las asambleas de copropietarios

La ley establece que los copropietarios están obligados a participar en las asambleas ordinarias y extraordinarias. En los casos en los que no puedan presentarse, tienen la posibilidad de designar un representante, según los criterios establecidos en el Reglamento de Copropiedad. 

Asimismo, la asamblea representa a todos los copropietarios. Esto significa que todos los acuerdos que se alcancen en esta instancia deben cumplirlos todos, sin importar si no estuvo presente o votó en contra de la iniciativa. Debe quedar constancia de todos los acuerdos alcanzados en un acta firmada por los miembros del Comité de Administración o por los copropietarios que la asamblea designe. 

Por último, cuando se trate de modificaciones al Reglamento de Copropiedad, la enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, la reconstrucción o demolición del condominio, la petición de dejar sin efecto el condominio al régimen de copropiedad o la delegación de facultades al Comité de Administración, remoción de los miembros del Comité de Administración o inversiones extraordinarias, debe asistir un notario y certificar el acta.

¿Cómo conseguir la asistencia necesaria para las asambleas?

Aunque sea un tema que involucra a todos los copropietarios y comunidad, a veces no asisten todos. En ese caso como Comité es importante recordar que las asambleas son obligatorias y que al formar parte de la comunidad cada integrante se comprometió a estar presente en dichos eventos, por eso, puedes adoptar estrategias de comunicación:

Convoca con tiempo: si bien las asambleas deben considerarse entre 15 a 5 días de antelación, puedes ir más allá y avisar 30 días antes (informando que luego enviarás la invitación formal). Para eso, puedes apoyarte en Google Calendar creando un evento e invitando a todos, añadiendo la fecha, hora y lugar.

  • Además de los medios obligatorios para invitar a la asamblea, apóyate en correos electrónicos, grupos de chat, redes sociales o folletos. Tan sencillo como avisar por correo electrónico o WhatsApp que se aproxima una asamblea importante y que los invitados se reserven la fecha.
  • Resalta la importancia en cada mensaje, porque sí, todos saben que es importante, pero puedes generar un mayor sentido de urgencia si comentas a grandes rasgos los temas que son urgentes y que por eso es importante su asistencia.


Roalber Torres
10/19/2020
Roalber Torres

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