Es muy importante tener claras las funciones de un administrador de edificios. Como parte del comité de administración o simplemente como copropietario, esta información te permite saber hasta dónde exigir y, al mismo tiempo, te ayuda a respetar sus labores dentro del condominio. Hoy estas tareas las fija la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en 2022, que reemplazó a la antigua Ley 19.537. Te las contamos a continuación.
Principales funciones de un administrador de edificios
La Ley 21.442 enumera directamente, en su artículo 20, las funciones de todo administrador de condominios. A ellas se suman las que establezca el reglamento de copropiedad y las que le conceda la asamblea de copropietarios. Además, el administrador debe seguir las instrucciones que le entreguen la asamblea o el comité de administración. Estas son sus principales funciones:
Cuidar los bienes de dominio común. Esto incluye mantener las redes internas de servicios básicos y los sistemas de emergencia y de extinción de incendios, y cerciorarse de que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no sea intervenida para impedir el ingreso de distintos operadores.
Efectuar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores (incluidos montacargas y escaleras o rampas mecánicas).
Ejecutar los actos de administración y conservación, así como los de carácter urgente sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
Recaudar los gastos comunes y demás obligaciones económicas, emitir certificados del estado de deuda de las unidades, llevar la contabilidad del condominio e informar al comité de administración las gestiones de cobro a los morosos.
Velar por el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios en las causas relativas a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con alguno de ellos o con terceros.
Citar a las sesiones de la asamblea de copropietarios y agregar a la carpeta de documentos del condominio copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados.
Pedir al tribunal competente que aplique las sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja la ley, su reglamento o el reglamento de copropiedad.
Con acuerdo del comité de administración, suspender o pedir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción a las unidades cuyos propietarios deban tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas. Ojo: el agua nunca se puede cortar.
Contratar y poner término a los contratos de los trabajadores del condominio, previo acuerdo del comité de administración, salvo que la asamblea le haya delegado esa facultad.
Entregar la información que le pida la Secretaría Ejecutiva de Condominios del MINVU, por ejemplo, sobre su identificación como administrador, la composición del comité, las certificaciones de gas y ascensores, el plan de emergencia y los simulacros de evacuación, siempre resguardando los datos personales.
Contratar los seguros que exige la ley, previo acuerdo del comité de administración y, si corresponde, de la asamblea.
Rendición de cuentas y presupuesto
La Ley 21.442 también le exige al administrador transparencia en el manejo de los recursos de la comunidad:
Rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión ante el comité de administración todos los meses, ante la asamblea de copropietarios en cada sesión ordinaria y al término de su administración.
En cada cuenta, detallar los ingresos y gastos (incluidas las remuneraciones y cotizaciones del personal), el saldo de caja, las cartolas de las cuentas bancarias y el respaldo de pago de los seguros contratados.
Poner esa documentación a disposición de copropietarios y arrendatarios con al menos 24 horas de anticipación a la asamblea o reunión del comité en que se rinde la cuenta.
Preparar un presupuesto estimativo de los gastos del condominio para los próximos doce meses y enviarlo con anticipación al comité y a cada copropietario, que pueden hacerle observaciones. El comité de administración es quien lo aprueba.
Requisito para ejercer: el Registro Nacional de Administradores
Una de las grandes novedades de la Ley 21.442 es el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Es público, obligatorio y gratuito, y estar inscrito es requisito previo para ejercer como administrador o subadministrador, ya sea de forma remunerada o voluntaria.
No pueden inscribirse quienes hayan sido condenados por delitos de los Títulos VIII y IX del Libro Segundo del Código Penal.
Quienes administran con remuneración deben acreditar, además, enseñanza media completa y un curso de capacitación en administración de condominios (de una institución de educación superior reconocida por el Estado o de un OTEC acreditado por SENCE), o bien una certificación de competencias laborales de ChileValora.
Si la administración la presta una empresa, debe inscribirse la empresa y también cada persona natural que ejerce como administrador.
La inscripción se hace en la plataforma condominios.minvu.cl, donde cualquier copropietario puede revisar si su administrador está registrado.
El reglamento del Registro se publicó en marzo de 2024 y los administradores que ya estaban en ejercicio tuvieron 18 meses para inscribirse, plazo que venció en septiembre de 2025. Hoy, quien no está inscrito no puede ejercer el cargo.
Contrato, remuneración y remoción
El administrador puede trabajar de forma gratuita o remunerada. Su remuneración u honorarios los fija el comité de administración.
Al contrato de administración se le aplican, en lo que no contradiga la ley, las normas del mandato del Código Civil.
Cuando la asamblea designa a un administrador, el acuerdo debe constar en el acta de la sesión, reducida a escritura pública.
No puede integrar el comité de administración y se mantiene en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea, que puede removerlo en cualquier momento.
¿Qué pasa si el administrador no cumple?
Si el administrador incumple sus obligaciones, el comité de administración (o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que fija el reglamento de la ley) puede presentar una reclamación ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo de la región. Las infracciones se califican como gravísimas, graves, menos graves o leves, y las sanciones van desde una amonestación por escrito hasta multas a beneficio fiscal y la suspensión o eliminación del Registro Nacional. Estas reclamaciones prescriben en dos años desde el hecho reclamado.
Ten en cuenta que, si reclamas ante la SEREMI, no puedes presentar la misma pretensión contra el administrador ante el juzgado de policía local o la municipalidad.
Otra consideración sobre el trabajo del administrador
El trabajo de un administrador de edificio no suele estar atado a un horario fijo. Lo más probable es que este profesional te ofrezca la posibilidad de acudir a la comunidad cuando los propietarios lo necesiten. De igual forma, es importante que como miembro de la comunidad y del comité de administración, manejes unos horarios acordes.
Solo en casos excepcionales (se rompió una tubería, ocurrió un incendio u otra emergencia) deberías acudir en ayuda de tu administrador de madrugada, por ejemplo. Asimismo, si se decide realizar las asambleas muy tarde, debes comprender que tal vez el administrador no tendrá la posibilidad de presentarse.
En todo caso, te recomendamos mantener una comunicación fluida para definir todos estos detalles juntos. Recuerda que es fundamental construir una buena relación con tu administrador, ya que como pudiste ver, trabajarán de la mano en muchas áreas.
Si la relación está muy deteriorada, quizá lo mejor sea cambiar de administrador. En este caso, recuerda que en AdministradoresChile.cl te podemos ayudar. Tenemos un grupo de profesionales modernos, con la mejor disposición y especialistas en la tecnología de nuestro partner: ComunidadFeliz.cl.
Preguntas frecuentes
¿Qué ley regula hoy las funciones del administrador de edificios?
La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en 2022, junto con su reglamento (Decreto Supremo N° 7 del MINVU, publicado en enero de 2025). La antigua Ley 19.537 quedó derogada.
¿Cada cuánto debe rendir cuentas el administrador?
Todos los meses ante el comité de administración, en cada sesión ordinaria de la asamblea de copropietarios y al terminar su administración. La documentación debe estar disponible con al menos 24 horas de anticipación.
¿Cómo sé si mi administrador está inscrito en el Registro Nacional?
Puedes revisarlo en la plataforma condominios.minvu.cl, en el registro público de administradores de condominios. La inscripción es obligatoria para ejercer, tanto para quienes cobran por su trabajo como para quienes lo hacen de forma voluntaria.
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