Ley de copropiedad inmobiliaria 2022: Descubre qué cambió

La nueva ley de copropiedad inmobiliaria 2022, trajo consigo cambios para que la vida en comunidad sea más organizada y participativa. Los que más resaltan son: Un quórum menor para asambleas de copropietarios, posibilidad de retribuir a miembros del comité de administración, responsabilidades del administrador y nuevos requisitos para ejercer, entre otros. 

A continuación, te explicamos en detalles los cambios que trajo la nueva ley de copropiedad y apliques en tu comunidad las modificaciones necesarias para estar al día con la ley. 

Las asambleas cambiaron

Con la nueva ley de copropiedad, se introdujeron las asambleas virtuales, se cambió el quorum requerido para la constitución de las asambleas y las tomas de decisiones.

Las asambleas virtuales

En el reglamento de copropiedad, ahora se puede acordar la participación en las asambleas a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación. Además, se le da la potestad al comité de administración de hacer la citación a las asambleas a través de correo electrónico.

En el reglamento de copropiedad, también se deben especificar: 

  • Requisitos para asegurar que la participación y la votación sea efectiva. 
  • Normas para que en estas sesiones se cumpla con los requisitos que señale el reglamento de la ley.

Quorums

Los quorums para la constitución y adopción de acuerdos de las asambleas de copropietarios disminuyeron y se distinguen entre dos tipos de asambleas extraordinarias: La de mayoría absoluta y la de mayoría reforzada.

  • En el caso de la asamblea extraordinaria de mayoría absoluta: Se necesita la mayoría absoluta de los derechos del condominio, tanto para la constitución de la sesión, como para la adopción de acuerdos. 
  • En el caso de la asamblea extraordinaria de mayoría reforzada: Se necesita, al menos, el 66% de los derechos del condominio para la realización de la asamblea y para la adopción de acuerdos.

Primera asamblea

El administrador debe convocar la primera asamblea, una vez enajenado el 66% de las unidades que forman parte de un nuevo condominio. 

Reglamento de copropiedad

Entrega del Reglamento antes de la firma de una promesa de compraventa

Antes de la suscripción de un contrato o promesa de compraventa, el propietario del condominio debe entregar una copia del primer reglamento de copropiedad al comprador. 

Impugnación del reglamento 

En caso de que el reglamento de copropiedad no se ajuste a las normas legales, todas sus disposiciones son completamente nulas. 

Esto se aplica especialmente a los copropietarios que sufran algún tipo de perjuicio, únicamente reparable con la nulidad de las disposiciones que causaron el problema. Esta acción es competencia del Jugado de Policía Local. 

Nuevos registros obligatorios

Registro Nacional de Administradores de Condominios

En este registro deben inscribirse todos aquellos que trabajen como administradores de condominios y cumplir con todos los requisitos establecidos en la ley 21442. Además, en la ley se establece: 

  • El administrador puede desempeñarse a título oneroso. 
  • La posibilidad de establecer descuentos en los gastos comunes a los miembros del Comité de Administración, a modo de retribución.

Registro de Condominios Habitacionales

En el Registro de Condominios habitacionales, deberán incorporarse los condominios que 

incluyan unidades con destino habitacional. Esto debe hacerse en la Secretaría Ejecutiva de Condominios, a partir de la información que le remita la dirección de obras municipales.

Registro de copropietarios

El registro de copropietarios es donde se encuentran los datos de todos los ocupantes del condominio. La administración tiene el deber de mantener esta información actualizada, y el copropietario de ofrecer toda la documentación que se necesita para ello, tal y como lo establece el artículo 5° de la ley de copropiedad 21442.

Se crea la secretaría ejecutiva de condominios

Esta institución es dependiente del MINVU y tiene la función de impartir instrucciones para la aplicación de las normas de la ley y su reglamento, mediante circulares.

Uso de unidades habitacionales

El reglamento de copropiedad regulará el uso de unidades habitacionales entre ellos: 

  • Alojamiento temporal. 
  • Hospedaje turístico.
  • Apart-hotel.

El objetivo de esto es asegurarse que tales usos no produzcan molestias a la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio, ni afecten el uso de los bienes.

Sobre la tenencia de mascotas

En el reglamento de copropiedad no se puede prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio. 

Pero, sí se pueden establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, para no perturbar la tranquilidad de los copropietarios, ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio. 

Convenios de pago con morosos

El administrador tiene la capacidad de celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que estén morosos en tres o más cuotas, continuas o discontinuas. 

Para que el administrador pueda celebrar este convenio de pago:

  • El comité de administración debe estar de acuerdo.
  • Pueden ser concedidas, hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para el pago de la deuda. 
  • La primera cuota de pago no puede ser inferior al 30% del total de la deuda.

Nuevas sanciones para administradores

En la nueva ley se detallan las infracciones, reclamaciones, sanciones y procedimientos que se pueden aplicar ante fallas o incumplimientos de administradores. 

En el texto se gradúa la gravedad de las infracciones y se clasifican en: Gravísimas, graves, menores graves y leves. Por su parte las sanciones van desde la eliminación total o temporal del Registro Nacional, multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales o una amonestación por escrito.

La lógica de la administración sigue siendo la misma

La nueva Ley de Copropiedad trajo consigo cambios a los reglamentos y a las formas en las que los condominios regulan la participación de los copropietarios y arrendatarios. 

La lógica de la administración sigue siendo la misma, solo que se agregan normas que buscan ofrecer a las comunidades garantías de quien ejerce como administrador.  

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