El plan de mantenimiento de edificios es fundamental para cualquier administración. De su buena elaboración y posterior seguimiento, dependerá la seguridad de los copropietarios y la conservación de los espacios. En este post te contaremos las principales áreas que debes vigilar y los asuntos que debes incluir en tu planificación.
Para hacer el plan de mantenimiento para tu condominio, lo primero que debes hacer es conocer los lugares más sensibles y los períodos de atención que requiere cada una. A continuación te compartimos las seis áreas claves:
La mantención de ascensores es obligatoria en Chile. “Los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, que se emplacen en edificios privados o públicos, deberán ser instalados y mantenidos conforme a las especificaciones técnicas de sus fabricantes y a las disposiciones que al efecto determine la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones”, dice el artículo 159 de la ley 20296.
Si bien el período entre cada servicio depende de la marca, suelen hacer una verificación mensual, un mantenimiento trimestral y chequeo más profundo anual. En las mensuales, al ascensor normalmente le revisan sus componentes y alarmas. También verifican el arranque, parada, nivelación, apertura y cierre de puertas. Por último, confirman que los pisos que marca el tablero sean correctamente señalados.
En los trimestrales limpia el foso, le revisan freno, el aceite de los motores y la tensión de los cables. En el anual hacen un estudio más profundo, el cual incluye la revisión de contrapesos, poleas, fugas y tensión de los cables. Te invitamos a revisar estas 5 respuestas sobre preguntas comunes de los ascensores.
Es obligatorio realizar el mantenimiento de los estanques de agua del edificio. Los tiempos y formas están especificados en el decreto 735 del Ministerio de Salud Pública.
“Al menos cada tres meses deberá efectuarse una prolija inspección de dichos estanques y de sus instalaciones anexas, con el fin de determinar su estado de limpieza, funcionamiento y conservación. El aseo y desinfección de los mismos deberá hacerse al menos una vez al año o antes si se encuentran en su interior materias o cuerpos extraños susceptibles de descomposición, acumulación de lodos u otras impurezas que afectan la potabilidad del agua”, dice el artículo 23 bis.
Esta es otra área sensible y que sin duda debes incluir en tu plan de mantenimiento para edificios. Una falla de las bombas de agua puede dejar a toda la comunidad sin el suministro vital. La frecuencia de los mantenimientos depende de cada fabricante, pero generalmente es mensual o semestral.
De igual forma, lo recomendable es que el administrador pueda verificar diariamente asuntos como la presión o el aspecto general. Esto podría ayudar a detectar alguna anomalía y adelantarse a una falla, la cual podría significar un golpe más fuerte para el presupuesto de la comunidad.
Más allá del mantenimiento corriente que se hace en las áreas comunes del edificio, es necesario realizar acciones más profundas. Piensa en el podado de los jardines, en alguna mano de pintura para el salón o una limpieza profunda para el área del estacionamiento. Recuerda que estas zonas tienen un deterioro natural, pero no deben ser descuidadas. Al final del camino, es lo que le suma mayor valor a las propiedades.
La ponemos como un área aparte por todas las particularidades que presenta. Las piscinas son cada vez más comunes en los edificios y condominios. Lo recomendable es que diariamente se le haga un mantenimiento que consiste en: el retiro de hojas, insectos o cualquier desperdicio que haya caído producto del viento, la medición de los niveles de PH (deben estar entre 7.2 y 7.9) y la cantidad de cloro.
Se recomienda limpiar semanalmente los filtros, paredes y el fondo con mayor profundidad. Eso sin contar la adición de productos químicos en el agua, según la recomendación de cada fabricante.
Por último, te recomendamos que en el plan de mantenimiento de tu condominio, incluyas la fachada. Dependiendo del material con el que esté construido el edificio, requerirás una técnica y una programación distinta. En todo caso, la recomendación general es que te mantengas atento y no descuides este aspecto que tan bien o mal puede hablar de una comunidad.
Para la aplicación de todos estos mantenimientos, es fundamental la atención de un buen administrador. Si te encuentras buscando a un profesional, recuerda que en AdministradoresChile.cl podemos ayudarte a conseguir al mejor.
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