Contar con un seguro en el edificio sin duda ofrece muchos beneficios; sin embargo, cada póliza implica una inversión importante y algunos vecinos se preguntan si es obligatorio contratarlos. La respuesta depende del tipo de seguro. Acompáñanos a revisar en detalle lo que dice sobre este tema la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, que en 2022 reemplazó a la antigua Ley 19.537, y su reglamento, el Decreto Supremo N° 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Más allá de las ventajas que tiene contar con un seguro, es importante conocer cuál es obligatorio y cuál no. Si revisamos en detalle el texto de la Ley de Copropiedad, notamos que el seguro obligatorio es el seguro contra incendio, y que hoy debe ser colectivo, es decir, contratado por el condominio.
“Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva”, dice el artículo 43 de la Ley 21.442.
Este es un cambio relevante respecto de la Ley 19.537. Antes, cada copropietario debía asegurar su unidad contra incendio, salvo que el reglamento de copropiedad dijera lo contrario. Hoy la obligación recae en el condominio, y en los condominios con viviendas no puede excluirse por reglamento. Solo en los condominios que no tienen unidades con destino habitacional, el reglamento de copropiedad puede establecer lo contrario (artículo 43). Los condominios de viviendas sociales, por su parte, se rigen en esta materia por las normas especiales que establece el reglamento de la ley.
Según el reglamento de la ley (artículo 38 del Decreto Supremo N° 7), el seguro colectivo lo contrata inicialmente la persona natural o jurídica propietaria del condominio, y luego corresponde al administrador resguardar que el condominio esté permanentemente asegurado, al menos, contra el riesgo de incendio, renovando la póliza antes de su vencimiento. El artículo 20 de la Ley 21.442 incluye entre las funciones del administrador contratar estos seguros, previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios, si correspondiere.
¿Y qué pasa con el pago? La prima de la cobertura de los bienes comunes la pagan todos los copropietarios “obligatoria e irrenunciablemente, de manera conjunta con los gastos comunes”, establece el artículo 37 del reglamento. El valor de la prima de cada unidad debe incluirse en el aviso de cobro, y se le aplican las mismas normas de cobro que al resto de las obligaciones económicas del condominio.
La Ley 21.442 encarga a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) establecer mecanismos para evitar el doble pago de seguros. Según el artículo 43, esos mecanismos deben resguardar que los copropietarios puedan presentar la póliza del condominio ante su banco o entidad crediticia, y que puedan renunciar a la opción que el seguro del condominio contempla para cubrir su unidad si esta ya está asegurada contra incendio con otra póliza vigente.
Eso sí, esa renuncia no exime al copropietario de pagar la parte del seguro que cubre los bienes e instalaciones comunes, la que sigue siendo plenamente exigible. Además, esos mecanismos deben resguardar que las indemnizaciones por daños parciales a una unidad se destinen, en primer lugar, a reparar el bien asegurado y no al pago del saldo de la deuda hipotecaria.
El artículo 5 transitorio de la Ley 21.442 dispuso que la obligación del seguro colectivo contra incendio sería exigible seis meses después de la publicación del reglamento de la ley. Ese reglamento se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. El mismo artículo da a los condominios que ya existían un plazo de dos años, contado desde esa fecha de exigibilidad, para revisar sus pólizas vigentes y adaptarse, conforme al reglamento y a la normativa que dicte la CMF.
Si bien la ley solo hace obligatorio el seguro contra incendio, el mismo artículo 43 permite que la asamblea de copropietarios decida incluir en la póliza otras coberturas complementarias para proteger los bienes comunes y las unidades, “tales como sismo o salida de mar”. Algunas aseguradoras ofrecen pólizas que también incluyen coberturas para distintos siniestros, como explosiones o rotura de cañerías, entre otros. En este sentido, la administración siempre intentará conseguir el mejor acuerdo para ponerlo a disposición de los copropietarios.
Ojo con el quórum: según el artículo 15 de la Ley 21.442 y el artículo 39 del reglamento, renovar o contratar un nuevo seguro sin cambiar los riesgos cubiertos requiere acuerdo del comité de administración y de la asamblea ordinaria. En cambio, contratar un nuevo seguro que agregue o elimine coberturas complementarias, como sismo o salida de mar, requiere una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada.
La verdad es una decisión inteligente, sobre todo cuando estas coberturas extras no elevan demasiado los costos. Es importante también que se verifiquen otros puntos, como por ejemplo que la póliza incluya cobertura en caso de combustión instantánea, fuego como consecuencia de catástrofes naturales (sismos, maremotos, erupciones volcánicas y otros), o incendios debido a revueltas sociales. Los seguros más simples no suelen incluir estos apartados.
Además de este seguro obligatorio contra incendio, cada comunidad debe contar con un plan de emergencia, según lo que establece la ley.
“Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros o emergencias, tales como incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos que puedan dañar a las personas, a las unidades y/o a los bienes de dominio común del condominio. El plan de emergencia deberá incluir las acciones a tomar antes, durante y después del siniestro o emergencia, con especial énfasis en la alerta temprana y los procedimientos de evacuación ante incendios”, estipula el artículo 40 de la Ley 21.442.
El mismo artículo establece que el plan de emergencia debe ser elaborado y actualizado por un ingeniero en prevención de riesgos; que el comité de administración debe actualizarlo cuando cambien las condiciones de seguridad del edificio; y que el plan de evacuación debe actualizarse al menos una vez al año, considerando especialmente a las personas con discapacidad, con movilidad reducida, infantes y población no hispanoparlante, e incluir simulacros de evacuación. El plan y sus actualizaciones deben entregarse a Carabineros y al Cuerpo de Bomberos de la comuna.
Asimismo, es obligación tener a mano toda la información técnica para casos de emergencia. Según el artículo 40, siempre deberá mantenerse en la recepción o conserjería del condominio un archivo con el plan de emergencia y el plan de evacuación actualizados, incluido un plano del condominio con indicación de las vías de evacuación y de las instalaciones de emergencia, como los grifos o bocas de incendio, el alumbrado de emergencia, la red seca y la red húmeda, además de las instalaciones de agua potable, alcantarillado, electricidad y calefacción.
Esperamos que tengas más claro lo que establece la Ley de Copropiedad sobre los seguros obligatorios en edificios y condominios. Te recordamos que si estás en búsqueda de un administrador para tu comunidad, podemos ayudarte. En AdministradoresChile.cl, contamos con un nutrido número de profesionales. Todos tienen una gran experiencia en el área y la mejor disposición para dirigir a los condominios.
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